임대인과 구두약정으로 토지를 대여하고 그 토지에 건물을 짓기로 했습니다.
최초는 보증금 없이 월 40만원으로 합의했구요.
허나 계약서는 있어야한다며 부동산중개소를 갔었고 서명했습니다(임대계약서)
임대료 변동없이 장기로 임대해준다, 토지를 매수하라하여 보증금 500만원에 월 50만원씩 합의하였으나
건물을 짓던중 월세는 임대인이 힘들다하여 연세 600만원으로 변경하였습니다.
건물은 최초 등기직후 사용하기 좋게 무허가지만 증축하였습니다.(등기상에는 30평정도, 실제는 70평정도)
완료일은 2010년 7월경..
건축물은 형질변경비 약 2000만원을 제외한 모든 건축비는 본인이 부담하여 건물을 신축하였으며
임대인 명의로 등기가 되어 있습니다. 70평의 건물을 모두 지어 영업하던중
부동산업자에게 전화가 와 임대료를 내지 않는다고 2번의 전화를 받았습니다.
확인해본결과 임대료에 대하여 임대인은 1년치를 한꺼번에 임대차기간 시작할때 내야한다고 생각했고
저는 마지막에 낼것을 생각하였던겁니다.
어찌되었튼 부동산업자와 토지주, 토지주 사실혼관계 여자와 함께와
임대료때문에 신경이 쓰여 건강상의 문제가 있다. 나를 믿어라는등을 말하며
매매계약서를 작성하여와 서명을 강요했습니다. 본인은 일단 서명하고 생각을 설명하려했으나
서명을 하고나니 임대인은 오직 서류상에 기재된 데로만 일을 진행시키려하고 있습니다..
임대기간 만료될즈음하여 2번, 3명의 부동산업자를 보내와 토지 가격은 평당 500만원이상,
임대료는 월 200만원을 요구하고 있습니다.
토지를 살수도 임대를 계속할수도 없는 상황으로 여직까지 장사하던중
몇일전 사실혼관계 여자가 찾아와 토지주가 사망하기 직전이라는 겁니다.
확인해본결과 2016년 4월 15일부로 토지는 물론 건물까지 모두 큰아들 명의로 이전되었더군요.
처음 말과는 다르게 임대료와 매매가가 터문이없이 많이 지불하라합니다.
제돈으로 지은 건물이 명의가 토지주란 이유로 어떤 주장도 못하는 겁니까?
조만간 토지주 큰아들이 올듯한데요.
이런 사실을 알든 모르던 제건물임을 주장할 예정입니다.
허나 대화가 잘 되지않는다면 어떤 조치를 할수 있습니까?
임대료를 유리하게 조정하거나 건물값을 받을순없습니까?
사실혼 관계의 여자가 찾아와 큰아들과 말이 안통하면 본인이 직접 사실을 말해준다고는하는데요.
그 여자도 재산분쟁으로인해 가처분? 인가를 소송하고 있는것으로 알고 있습니다.
어찌해야합니까?
===================== 원본글 내용입니다. =====================
임대인과 구두약정으로 토지를 대여하고 그 토지에 건물을 짓기로 했습니다.
최초는 보증금 없이 월 40만원으로 합의했구요.
허나 계약서는 있어야한다며 부동산중개소를 갔었고 서명했습니다(임대계약서)
임대료 변동없이 장기로 임대해준다, 토지를 매수하라하여 보증금 500만원에 월 50만원씩 합의하였으나
건물을 짓던중 월세는 임대인이 힘들다하여 연세 600만원으로 변경하였습니다.
건물은 최초 등기직후 사용하기 좋게 무허가지만 증축하였습니다.(등기상에는 30평정도, 실제는 70평정도)
완료일은 2010년 7월경..
건축물은 형질변경비 약 2000만원을 제외한 모든 건축비는 본인이 부담하여 건물을 신축하였으며
임대인 명의로 등기가 되어 있습니다. 70평의 건물을 모두 지어 영업하던중
부동산업자에게 전화가 와 임대료를 내지 않는다고 2번의 전화를 받았습니다.
확인해본결과 임대료에 대하여 임대인은 1년치를 한꺼번에 임대차기간 시작할때 내야한다고 생각했고
저는 마지막에 낼것을 생각하였던겁니다.
어찌되었튼 부동산업자와 토지주, 토지주 사실혼관계 여자와 함께와
임대료때문에 신경이 쓰여 건강상의 문제가 있다. 나를 믿어라는등을 말하며
매매계약서를 작성하여와 서명을 강요했습니다. 본인은 일단 서명하고 생각을 설명하려했으나
서명을 하고나니 임대인은 오직 서류상에 기재된 데로만 일을 진행시키려하고 있습니다..
임대기간 만료될즈음하여 2번, 3명의 부동산업자를 보내와 토지 가격은 평당 500만원이상,
임대료는 월 200만원을 요구하고 있습니다.
토지를 살수도 임대를 계속할수도 없는 상황으로 여직까지 장사하던중
몇일전 사실혼관계 여자가 찾아와 토지주가 사망하기 직전이라는 겁니다.
확인해본결과 2016년 4월 15일부로 토지는 물론 건물까지 모두 큰아들 명의로 이전되었더군요.
처음 말과는 다르게 임대료와 매매가가 터문이없이 많이 지불하라합니다.
제돈으로 지은 건물이 명의가 토지주란 이유로 어떤 주장도 못하는 겁니까?
조만간 토지주 큰아들이 올듯한데요.
이런 사실을 알든 모르던 제건물임을 주장할 예정입니다.
허나 대화가 잘 되지않는다면 어떤 조치를 할수 있습니까?
임대료를 유리하게 조정하거나 건물값을 받을순없습니까?
사실혼 관계의 여자가 찾아와 큰아들과 말이 안통하면 본인이 직접 사실을 말해준다고는하는데요.
그 여자도 재산분쟁으로인해 가처분? 인가를 소송하고 있는것으로 알고 있습니다.
어찌해야합니까?
답변
사실관계가 다소 불분명한데 이해한 범위 내에서 답변합니다.
1. 의뢰인이 임차인으로 토지를 임차하여 건물을 건축한 것으로 건물은 임차인의 소유가 됩니다. 임대인의 명의로 등기하였다 하더라도 특별한 사정이 없는 한 이는 명의신탁에 해당하여 무효로 볼 여지가 큽니다.
2. 의뢰인이 임차인으로 건물의 소유권을 포기하였다 하더라도 이는 임차인의 지상물매수청구권을 포기한 것으로 민법의 규정에 의하여 무효라 할 것입니다.
3. 그러므로 임차인은 차임 연체 등 채무불이행이 없으면 건물의 소유권과 매수청구를 주장할 수 있습니다. 임대인이 이를 인정하지 않으면 소송으로 청구할 수 있고, 임차인의 요구에 의한 금액의 지급을 주장할 수 있습니다.
4. 임대료 문제는 임대인과 임차인이 상호 합의하여 조정하는 것으로 강요할 수는 없습니다. 건물 값은 임대인 또는 그 상속인에게 청구하면 됩니다.
5. 사실관계가 불분명하므로 법률상담소로 방문하여 방문삼담을 하거나 다른 상담기관에 문의하기 바랍니다.
법률상담소 2016.05.10